قفل پنهان در وام مسکن - وبلاگ انجمن گفتگو

به گزارش وبلاگ انجمن گفتگو، وام های نو مسکن در صورتی که دو ویژگی اصلی یک تسهیلات بانکی شامل قدرت خرید و توان بازپرداخت را برای متقاضیان هدف -خانه اولی ها- داشته باشد، می تواند منشأ رونق بازار ملک گردد.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ شرط اول یعنی قدرت خرید برای یک دسته از وام ها یعنی وام ترکیبی زوجین تا حدودی فراهم شده است؛ اما خط کش استانی وام در استطاعت نشان می دهد توان اجاره نشین ها - جامعه خانه اولی- برای پرداخت قسط ماهانه در کل کشور کمتر از یک پنجم اقساط همین نوع وام است. فاصله توان قسط دهی با قسط ماهانه سه نوع وام، قفل پنهان در تسهیلات مسکن را تعیین کرد.

سند نقص فنی وام های نو مسکن بر اساس متر استانی استطاعت پرداخت اقساط از سوی خانه اولی ها آشکار شد. افزایش دو برابری سقف وام مسکن از محل خرید اوراق که به تازگی به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است، اولین اقدامی است که دولت با هدف بازگرداندن رونق به این بازار در دستور کار قرار داد.

اما سوال اینجاست که آیا دو برابر شدن سقف وام مسکن به کارآمد شدن این وام منجر شده است؟ سندی که حاوی اطلاعات مقدار استطاعت پرداخت اقساط از سوی خانه اولی ها در 31 استان است، نشان می دهد این وام به علت وجود یک قفل پنهان، همچنان فاقد کارآیی لازم برای احیای بازار مسکن و خانه دار شدن مصرفی ترین قشر متقاضیان مسکن یعنی خانه اولی ها است.

از آنجا که سرعت بالای رشد قیمت مسکن طی سه سال اخیر کارآیی وام مسکن با سقف های قبلی را به کلی از بین برده بود، سیاستگذار بخش مسکن در دولت نو، ترمیم وام ها برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن را با اولویت آنالیز و درباره آن تصمیم گیری کرد.

افزایش دوبرابری سقف وام های مسکن یکی از دو گامی است که باید برای احیای بازار مسکن و فراهم کردن شرایط خرید خانه به وسیله متقاضیان خانه اولی در دستور کار قرار گیرد، اما گام دیگر که از نگاه کارشناسان واجد اولویت بوده و مقدم بر ترمیم وام مسکن است، از بین بردن انجماد عرضه از سوی ملاکان است که در این حوزه هنوز اقدام موثر و برنامه ویژه ای به وسیله دولت در دستور کار قرار نگرفته است.

کارشناسان معتقدند افزایش سقف وام مسکن اگرچه یک اقدام ضروری برای ترمیم قدرت خرید متقاضیان خانه اولی مسکن است، اما در عین حال اگر قبل از آن انجماد عرضه به یاری ابزار های مالیاتی در اولویت قرار نگیرد، نمی توان امیدوار بود با افزایش وام نتیجه مطلوب حاصل گردد چراکه حتی با ترمیم قدرت خرید مسکن، این سفته بازان و سوداگران ملکی هستند که با احتکار واحد های مسکونی در استطاعت خریداران، می توانند از ایجاد ثبات در سطح قیمت مسکن جلوگیری نمایند و ظرف مدت کوتاهی کارآیی وام های نو در ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن را با ایجاد جریان نو جهش قیمت مسکن از بین ببرند.

پیش از این با انتشار چند گزارش راه حل مقابله با انجماد عرضه مسکن از سوی سوداگران ملکی و محتکران را تشریح و گوشزد نموده بودیم که ابزار مالیاتی با اسم مالیات بر خانه های خالی فاقد کارآیی است، کمااینکه به خوداظهاری مالکان وابسته بوده و راه های گریز متعددی دارد؛ در حالی که می توان ابزار مالیات سالانه را به اسم مالیات دست اول در بازار املاک که در کشور های پیشرفته مورد استفاده قرار می گیرد، جایگزین مالیات خانه های خالی کرد و به این ترتیب بدون فوت وقت امکان استفاده از این ابزار مالیاتی برای دستگاه اجرایی متولی فراهم می گردد و اثر آن در بازار با عرضه املاک مازاد نزد محتکران، به فوریت بروز پیدا می نماید؛ چراکه نگهداری از املاک چه به صورت خالی یا در اختیار مستاجر مشمول هزینه خواهد شد و در نتیجه دست متقاضیان غیرمصرفی مسکن که یکی از عوامل ایجاد جریان های جهش قیمت هستند، از بازار مسکن کوتاه خواهد شد.

اما صرف نظر از اینکه وام مسکن اکنون در زمان غیرمناسب افزایش پیدا نموده و هنوز مقدمه آن یعنی تقویت عرضه به یاری ابزار مالیاتی عملیاتی نشده است، این وام باید واجد دو ویژگی باشد تا کارآمد باشد. ویژگی نخست برخورداری از قدرت پوشش مناسب بر اساس ارزش روز املاک و ویژگی دوم در استطاعت بودن پرداخت اقساط آن از سوی جامعه هدف اصلی این وام ها یعنی خانه اولی ها است.

درباره ویژگی اول وام نو از شرایط فوق العاده نامطلوب گذشته خارج شده است، هرچند قدرت پوشش قیمت مسکن در آن به حد کافی ترمیم نشده، اما در منطقه ها میانه واقع در نیمه شمالی شهر نظیر دو منطقه 4 و 5 قدرت خرید سقف وام نو مسکن در حالت زوجین حدود 10 مترمربع و در ارزان ترین محله های جنوبی شهر هم حداکثر 30 مترمربع برآورد می گردد. قدرت پوشش قیمت تمام شده مسکن در وام های نو در شهر های عظیم و مراکز استان ها هم به 20 تا 25 مترمربع و در شهر های کوچک به 30 تا 35 مترمربع افزایش یافته است. اما درباره ویژگی دوم یعنی مقدار در استطاعت بودن این وام ها، کارآیی لازم وجود ندارد.

این فقدان کارآیی یا به عبارت روشن تر شکاف عظیم بین قسط ماهانه وام مسکن و توان پرداخت خانه اولی ها عملا وام مسکن را به روی خانه اولی ها قفل و از دسترس آن ها خارج نموده است. سندی که برای اثبات این نقص فنی وجود دارد بر اساس متر استانی استطاعت پرداخت خانه اولی ها، ابعاد موضوع را روشن نموده است.

دنیای اقتصاد با این پیش فرض که اغلب خانه اولی ها مستاجر هستند، استطاعت پرداخت اجاره ماهانه به وسیله آن ها را محاسبه نموده و، چون اولا مستاجران در کل کشور عموما از شرایط بالای اجاره بهای فعلی ناراضی هستند و فراتر از محدوده توان پرداخت اقساط خود برای تامین مسکن اجاری هزینه می نمایند و ثانیا به استناد یک گزارش رسمی حدود نیمی از خانوار های مستاجر کشور بیش از حد شاخص مسکن ارزان بابت اجاره مسکن در ماه هزینه می نمایند، ارقام اجاره ماهانه را به اسم حداکثر قدرت پرداخت اقساط در نظر گرفته است.

بر اساس یک گزارش رسمی حدود نیمی از خانوار های مستاجر کشور بیش از سطح متعارف جهانی (30 درصد از عایدی) برای تامین مسکن هزینه می نمایند و در نتیجه از شاخص مسکن ارزان بیشتر اجاره پرداخت می نمایند؛ بنابراین میانگین اجاره ماهانه پرداختی فعلی به وسیله مستاجران در 31 استان می تواند متر قابل قبولی برای مقدار گیری استطاعت پرداخت اقساط وام های نو مسکن باشد.

از بین سبد انواع وام مسکن هم سه نوع وام شامل وام حداکثری زوجین (زوجین به اضافه جعاله معادل 480 میلیون تومان)، وام حداکثری انفرادی (انفرادی به اضافه جعاله معادل 280 میلیون تومان) و وام انفرادی معادل 200 میلیون تومان انتخاب شده تا نسبت استطاعت پرداخت مستاجران به اقساط این وام ها محاسبه گردد. اقساط وام حداکثری زوجین در تهران 8 میلیون و 700 هزار، در مراکز استان ها و شهر های بالای 200 هزار نفر جمعیت 7 میلیون و 300 هزار و در سایر شهر ها 6 میلیون تومان است. این در حالی است که نسبت قسط ماهانه به استطاعت پرداخت خانه اولی ها درباره وام حداکثری زوجین به طور میانگین 6/ 5 برابر است، به این معنا که اقساط ماهانه این نوع وام که به لحاظ پوشش قیمت مسکن واجد بالاترین رتبه است، 6/ 5 برابر قدرت خرید مستاجران و متقاضیان خانه اولی در کل کشور است.

وام حداکثری انفرادی هم اقساطی معادل پنج میلیون و 400 هزار، چهار میلیون و 700 هزار و چهار میلیون تومان در سه دسته شهر یعنی تهران، شهر های عظیم و مراکز استان ها و سایر شهر ها دارد؛ در حالی که این اقساط به طور میانگین 6/ 3 برابر استطاعت پرداخت خانه اولی هاست و عملا این نوع وام هم به روی این گروه از متقاضیان مصرفی قفل است. در نهایت اقساط وام انفرادی بدون جعاله با قسط به ترتیب سه میلیون و 300 هزار، 2 میلیون و 700 هزار و 2 میلیون تومان هم دو برابر قدرت پرداخت خانه اولی ها برآورد می گردد. به این ترتیب در 31 استان، برترین نوع وام به لحاظ پوشش قیمت مسکن عملا به علت اقساط چند برابر نسبت به استطاعت متقاضیان مسکن خانه اولی عملا از دسترس این گروه خارج است و فقط درباره وام سوم با کمترین سقف (انفرادی بدون جعاله) در هفت استان شامل البرز، تهران، خراسان رضوی، قم، قزوین، گیلان و هرمزگان تا حدودی قدرت پرداخت اقساط با مقدار قسط وام برابری می نماید.

به اسم مثال در البرز نسبت اقساط به سقف وام انفرادی 87/ 0 و در تهران 5/ 0 است، اما با توجه به میانگین قیمت مسکن در این استان ها، وام مذکور در تهران و البرز قدرت پوشش کافی ندارد. مجموعه این ارقام منعکس نماینده این واقعیت است که وام های نو مسکن همچنان دچار نقص فنی، معیوب و فاقد کارآیی ضروری است.

البته در مراکز استان ها با توجه به سقف های بالاتر وام اوضاع به مراتب بهتر است و شاید گروه هایی از متقاضیان مسکن بتوانند از این وام ها به نفع خانه دار شدن استفاده نمایند. بر این اساس در شهر تهران مقدار اقساط وام حداکثری انفرادی 8/ 2 برابر استطاعت خانه اولی ها بوده و در دو گروه شهری دیگر هم این نسبت به ترتیب 8/ 1 و یک است؛ بنابراین در شهر های کوچک این نوع از وام شامل وام انفرادی به اضافه جعاله 80 میلیون تومانی با استطاعت خانه اولی ها تناسب کامل دارد و در شهر های عظیم و مراکز استان ها هم با اغماض می توان این وام را نسبتا در استطاعت توصیف کرد، اما انواع وام های با سقف بیشتر در اغلب استان های کشور به کلی از دسترس خانه اولی ها خارج است.

به گزارش دنیای اقتصاد، محاسبه استطاعت پرداخت اقساط وام نو مسکن شاهد عینی دقیقی را از اینکه وام مذکور برای خانه اولی ها ناکارآمد است در اختیار سیاستگذار بخش مسکن قرار داده است. این شرایط نشان می دهد سیاستگذار باید به فوریت برای کاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب آن اقدام کند و در عین حال توان خانوار ها برای پرداخت اقساط وام را هم افزایش دهد.

در صورتی که سیاست های اقتصاد کلان به نحوی اصلاح گردد که نرخ رشد مالی افزایش پیدا کند، فقر خانوار ها هم کاهش خواهد یافت و در پی افزایش عایدی خانوارها، قدرت پرداخت اقساط به وسیله آن ها افزایش پیدا می نماید. علاوه بر این استفاده از ابزار های مالیاتی با هدف جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن، زمینه ساز کنترل تورم قیمت مسکن خواهد شد و در پی کاهش قیمت واقعی مسکن (به شکل پایین تر آمدن نرخ تورم مسکن نسبت به نرخ تورم عمومی)، حتی قدرت خرید وام های موجود هم افزایش پیدا خواهد نمود.